最近的全国楼市热点，除了各地接连调控，就数“学区房”了。
最近，上海、深圳、杭州等城市纷纷出台中考改革政策，引起房地产轩然大波。3月，上海教委率先发布中升高改革新政，通过调整名额分配比例等措施改革高中录取方式。
紧随其后，深圳也发布了关于征求《深圳市龙华区义务教育阶段大学区学校积分入学办法一览表（修改稿）（征求意见稿）》，宣布在全区试点大学区制。很快，浙江省教育厅也在官网意见稿里提出关于“分配生”的新方案的意见征求，提出中考招生制度改革后，优质高中70%以上的招生名额会按学生比例分配到初中。4月5日，安徽合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定实行市区学区内成套住房入学年限政策，也就是多地已经执行的“锁定学位制”。
◎合肥新政原文
上述城市的教育改革，都在明确发出一个信号：要对“学区房”下手了。如果说合肥的政策力度还比较低，那前三个城市的核心就是一致要去学区化。翻译一下，去学区化就是城市的重点高中、区重点高中的入学名额，拿出更高的数量和比例平均分给每个区域。在这种制度下，城市头部教育资源被政策强制“平均分配”，以求尽量教育公平化，遏制优质学区房的高房价。
作为一名家长，其实我特别理解“学区房热”，因为让人焦虑的三件事：教育、住房和医疗，“学区房”占了两项，足以可见它有多么受关注。别说古代人有着全民读书考科举以求一朝扬名的千年传统，就是现代，“读书改变命运”的观念在中国依旧有着很高的普及度。前段时间，我同事每天都奔波在售楼处、中介门店，为着就是换套带学区的房子。从高品质一手大平层到均价近10万/㎡的老破小，在生活品质与优质学区之间反复纠结，至今未有定论。
很大的原因是，从小学甚至是幼儿园开始，残酷的淘汰赛就开始了。而这个淘汰机制，是从学区开始的。学区不同，就已经将一部分学生筛选出来了。后期追赶需要更多的时间精力和金钱，甚至有可能一辈子都追赶不上，从此人生道路截然不同。因此，不管是一线城市还是18线小城市，学区房一直处在房价的金字塔尖，是各大城市房价的天花板。
或许有人要说，买了学区房也不见得孩子就能考上好大学，把买学区房的几百万拿出来找个一对一的高级补习，它不香吗？不不不，你要知道，学区房是学票和房子的总和，是两个概念的投资：给孩子投资，和对房子投资。学票用完了，你还能以原价甚至更高的价格转售，这就是学区房的核心价值。但是，你花个几十万一对一补习，这是一种“纯消费”行为，或者说是“单线投资”行为，这就相当于把所有的回报率全部押注在孩子身上。对于很多家庭来说，这本身就是一笔非常昂贵的投资，不是谁都能承受得起的。如果孩子以后成材还好，如果不成材，在传统观念里这笔钱可能就是打水漂了。但学区房就不一样了。学票用完了，无论孩子是否成材，手里还有套房产，按照目前的市场行情，基本买房都亏不了。更何况，学区房价的上涨预期总是比一般房子更大、速度更快。所以，这才是更多家长热衷投资学区房而非一对一补习的根本原因，也是“学区房热”居高不下的内在逻辑。
现在，我们再回过头来看看，上述各个城市对“学区房”的改革措施，能否从根本上解决学区房价坚挺的问题。我们首先不论这些政策是否能立竿见影，就从长期来看估计也很难扭转局势。为什么这么说？前面我们提到，学区房=学票+房子。无论是名额分配、多校划片，还是锁定学位，出发点都是好的，都是为了均衡教育，让教育回归教育，但是抑制学区房价的作用可能就要打个问号了。
尽管优质教育资源被稀释，但庞大的人口基数依旧注定稀释了还是稀缺。而且家长也会担心即使普通中学的尖子生有幸考中重点高中，也会因为本身的差距“急流勇退”，最终还是成了陪跑。在孩子教育上慎之又慎的中国家长，依旧会挤破脑袋把孩子送进重点学校估计还是大概率情况。
短期之内这些政策或许能让学区房热暂时先降降温，让学区房价增速缓一缓，但从根本上解决学区房价居高的情况，估计我们还有很长的路要走。
回到常州，常州自2020年起执行“公民同招”政策。加上一贯执行的“六年一位”、“三年一位”的锁定学位制，学区房的制度已经算非常齐备了。公民同招让进入民办学校就学不确定性提高，家长们更要买学区房读公办以求稳定，更加剧了优质学区房的热度。小学六年一位、中学三年一位的政策，降低了二手房的流转效率，让市场上可以交易的学区房数量更少。尤其是现在放开二胎后，家庭持有优质学区房的周期更被拉长，加剧了优质学区房的稀缺。值得一提的是，近几年常州在加速推进名校集团化办学，觅小、局小、二十四中、常外等名校集团下的分校数量瞬间庞大，但是在加速城市化的进程中，人口增加带来的就学压力大问题，“优秀教育资源稀缺”的局面依旧难以从根本上改变。在浏览阿里拍卖网页时，我们看到4月即将开拍的法拍房，局小+北郊学区房北直街小区、博小+北郊学区房怡康花园，每套房都有五六千次的围观，250人左右设置提醒。
◎北直街小区法拍房页面
尽管房龄长，几乎没有居住舒适度可言，但是双学区房的标签就足以让这两套房不缺买主。不仅老破小房价高，新建一手房即使不能在销售阶段明确输出学区概念，但只要在某优质学校的施教区范围内，即使还未建、还只是在图纸上的学校，依旧去化了得。我们看2019、2020年常州市的年度热销楼盘，南广场·九洲玺、星河国际、花语江南、保利·和光晨樾、龙运天城、路劲雅居乐·城市万象等，几乎都有“学区”的优势加持。这其中，有地段、品牌、品质的因素，但“学区”在楼盘核心竞争力里的占比，肯定不低。尤其是常州“价格又高卖得又快”的现象级楼盘——南广场·九洲玺，优质学区的加持作用大家都有目共睹。
在中国家庭，不管孩子在名校还是普通学校就读，都是“全家陪着上学”。家长竭尽全力把孩子送进名校是为了更好的学习条件和学习氛围，家庭生活氛围和学习环境同样重要。我们且不论牺牲生活质量换学区的做法是否正确，家庭教育与学区房本身并不冲突。如果你追得起学区房，也别把所有希望寄托给学校，自己偷懒甩手掌柜，毕竟学区房也不是万能的。
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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